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无权处分夫妻共有房产时,买受人应如何主张损失赔偿?
来源:曲林达律师
发布时间:2018-04-03
浏览量:144

一、案情简介:闫某以自己名义转让自己名下的共有房屋

2012年11月25日,赵某与闫某经A公司居间签订房屋买卖合同,由赵某购买闫某名下涉诉房屋。合同约定成交价格373万元,并对合同履行和违约责任等作出详细约定。合同签订后,赵某支付定金5万元。2012年12月3日,赵某与A公司共同对涉诉房屋进行网签。网签之前,闫某即表示不再履行合同。因合同履行问题发生争议,赵某于2012年12月20日诉请闫某继续履行合同,闫某反诉要求撤销合同。该案依法追加闫某配偶李某作为第三人参加诉讼,李某在该案一审2013年3月8日庭审中明确表示不同意出售涉诉房屋。2014年5月20日,该案生效判决认定合同有效,同时认定赵某在签订合同时对闫某有配偶的事实明知,而闫某因未取得其配偶同意即出售涉诉房屋,导致合同因李某不同意出售而无法继续履行,闫某的行为构成违约,遂驳回了赵某的诉讼请求和闫某的反诉请求。

2014年6月11日,赵某再次起诉闫某,请求判令:1.解除双方签订的房屋买卖合同;2.闫某协助赵某办理涉诉房屋网签注销手续;3.闫某向赵某双倍返还定金,共计10万元;4.闫某向赵某赔偿预期利益损失93.3万元、中介费5.6万元。闫某辩称:房屋买卖合同因存在恶意串通、损害国家利益而无效,且赵某应对合同无效承担主要责任,出卖人无过错,不应承担责任;对于预期利益损失,闫某主张已在合同签订后告知赵某不再履行合同,赵某不仅没有减少损失,反而与我A擅自办理了网签,导致其此后无法另行购买房屋,是赵某自己扩大了损失,其应自行承担不利后果。故反诉要求确认房屋买卖合同无效。

一审期间,法院委托的评估公司确定涉诉房屋在2015年4月9日的估价结果为476.03万元。

二、法院判决:赔偿赵某中介费损失及预期利益损失

2015年10月20日,北京市朝阳区人民法院判决:一、解除赵某与闫某订立的房屋买卖合同关系。二、闫某协助赵某办理房屋的网签合同注销手续。三、闫某向赵某退还定金五万元。四、闫某向赵某赔偿中介费五万六千元、预期利益损失七十万元。五、驳回赵某的其他诉讼请求。六、驳回闫某的全部反诉请求。

宣判后,被告闫某不服一审判决,提起上诉。2016年6月20日,北京市第三中级人法院判决:一、维持一审判决第一项、第二项、第三项、第六项;二、撤销一审判决第五项;三、变更一审判决第四项为:闫某赔偿赵某中介费损失五万六千元、预期利益损失三十万元(于本判决生效之日起十五日内履行);四、驳回赵某的其他诉讼请求。

三、律师说法:无权处分夫妻共有房产时买受人可主张之损害赔偿

夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋,配偶明确表示不同意转让,经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的应认定有效,但买受人要求继续履行的不应予以支持。法院应释明买受人可以主张解除合同,合同解除的,善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时,应综合考虑出卖人的可预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期,以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失,因诉讼持续而扩大的损失买受人应自行承担。

本案系夫妻一方未经另一方同意擅自处分登记于一方名下的法定共有房屋,而另一方不同意出售所引发的房屋买卖合同纠纷。关于出卖人无权处分而订立的房屋买卖合同的效力,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同司法解释》)第三条第一款之规定,出卖人处分权之欠缺不能导致合同无效,在合同不存在《合同法》五十二条所规定的无效情形的情况下,无权处分的买卖合同应认定有效;但因无权处分合同的履行涉及其他共有人的权利,若其他共有人不同意处分,则该合同因法律上的原因而不能继续履行,买受人只可主张解除合同并要求出卖人承担支付违约金或赔偿损失的责任,但在相关损害赔偿责任的案件中,房屋价格的快速上涨和诉讼周期等因素往往导致房屋差价损失等的不断扩大,法院应当综合买受人主观是否善意、买受人是否诚实减损等因素综合判断、合理确定损害赔偿之时间节点,对买受人主张之损害赔偿予以限制,具体分析如下:

1、可主张损害赔偿之买受人应限定为善意买受人

2、对可主张损害赔偿之善意买受人的认定应适用推定善意规则

3、无权处分夫妻共有房产致买卖合同解除,出卖人应赔偿房屋差价损失

4、认定房屋差价损失应遵循可预见规则和减损规则确定合理的评估时点

就本案而言,纠纷发生后,赵某通过诉讼方式来解决争议,而在较长的诉讼周期内,房屋价格一直处于快速上涨状态。诉讼的周期与诉讼期间房屋价格的涨幅均非当事人所能合理预见,即使违约方应承担违约责任,但对于其不能控制、不能预见的风险与损失亦应合理限制,此系可预见规则的应有之义。在第一次诉讼一审开庭时,闫某配偶已明确表示合同未经其同意从而拒绝履行,导致合同不能履行,此时点应作为合同无法履行的确定时点,法院应以此时点作为评估房屋价值的时间,判断房屋的价值,对买受人的可得利益损失予以赔偿。而第二次诉讼中一审法院委托评估机构作出的估价报告,距离第一次诉讼一审开庭时间已两年有余,房屋价格的大幅上涨已超出了一般人的合理预期,此估价结果不宜直接作为确定赵某可得利益损失的依据。


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